A002 I frontalini concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate. Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 915 del 19 Gennaio 2021, ha rigettato la domanda proposta da alcuni condòmini (delibera impugnata) che avevano qualificato le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini come “condominiali” |
Il Fatto: Con atto di citazione, ritualmente notificato, alcuni condòmini evocavano in giudizio il proprio Condominio e, premesso di essere proprietari di unità immobiliare sita al p. t. della palazzina (…) (facente parte del Condominio), esponevano: che all’adunanza del 20.4.17 l’assemblea del Condominio, deliberando sul punto n. 1 dell’o.d.g., aveva individuato una ditta a cui affidare i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini, già deliberati anni prima, ma ancora non eseguiti; l’assemblea, nella stessa adunanza, al punto n. 3, aveva qualificato le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini come “condominiali”, ripartendo così l’intero costo tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi. Il costo dei lavori, secondo parte attrice, invece, doveva ricadere solo sui condòmini proprietari degli appartamenti muniti di balconi, poiché i frontalini, erano beni di proprietà esclusiva e non condominiale, come peraltro era stato ritenuto, in precedenti delibere, dalla stessa assemblea evidenziando che la stessa assemblea non aveva il potere di deliberare sulla natura condominiale o meno di un bene, come i frontalini.
Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 915 del 19 Gennaio 2021 ha rigettato la domanda proposta dagli attori. In primo luogo ha esaminato la decisione assunta dalla delibera del 20 aprile 2017, ove, riguardo al punto 3) dell’ordine del giorno, i condòmini si sono espressi sulla ripartizione delle spese per i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini, precisando che in linea generale, una delibera non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale, come pure non può attribuirli alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono; infatti, non compete all’assemblea di decidere l’estensione delle proprietà esclusive e di quelle comuni, la quale, invece, è determinata dai titoli di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale e, in mancanza di specificazioni al riguardo, dalla legge (art. 1117 c.c.). Nel caso di specie, l’assemblea ha ripartito le spese alla generalità dei condomini, optando dunque per la condominialità dei frontalini, ma, nel far ciò, non è addivenuta ad una conclusione diversa da quella cui giunge il Tribunale a seguito della disamina dei criteri valutativi sopra indicati. Nella specie, infatti, non si rinvengono nel regolamento di Condominio elementi che inducano ad escludere la proprietà comune dei frontalini (l’art. 6 del regolamento, richiamato dagli attori, non li menziona fra le parti di proprietà esclusiva). Occorre dunque valutare in concreto il ruolo dei frontalini in relazione all’aspetto architettonico del fabbricato, valutazione che induce a ritenere – come si dirà infra – l’inerenza degli stessi alla facciata condominiale. Se è vero, infatti, che i balconi consentono l’estensione della proprietà individuale attraverso l’utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, dall’altro lato non può disconoscersi che essi si pongono come elementi decorativi esterni i quali si inseriscono nella struttura della facciata, e quest’ultima costituisce oggetto, per consolidata giurisprudenza, di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani riuniti in Condominio. La facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è indifferenziatamente destinata al servizio di tutti i condomini, “con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. n. 945/1998). Per tali ragioni, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà (Cass. n. 587/2011). Così è anche per i c.d. “frontalini”, considerati da larga parte della giurisprudenza elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico (v. Trib. Milano 5102/1992; Cass. 1361/1989; il Tribunale di Milano ha più volte affermato che trattasi di elementi decorativi del balcone, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio del quale contribuiscono a determinare la linea architettonica: v. sentenza 26.3.2003 e sentenza 14.9.1992). In precedenti sentenze, la stessa Sezione del Tribunale di Roma, in linea del resto con la prevalente giurisprudenza, ha affermato non essere necessario, affinché i frontalini siano considerati parti comuni, che essi rivestano un particolare pregio architettonico, essendo sufficiente che contribuiscano a segnare le linee ornamentali del fabbricato. Nel caso di specie, per accertare la ricorrenza in concreto dei presupposti che determinano la condominialità dei frontalini, veniva nominato un c.t.u. che ha evidenziato che “I prospetti dei fabbricati esaminati nella relazione, sono caratterizzati in modo evidente dalla presenza di elementi orizzontali quali i balconi che comprendono le ringhiere parapetto, i setti in muratura ad esse alternate ed i frontalini”. Gli elementi architettonici caratterizzanti le linee principali che definiscono i prospetti sono “tutti quegli elementi che armonicamente costituiscono il ‘disegno’ del prospetto. Nel caso oggetto di studio appare marcato l’utilizzo degli aggetti (balconi) al fine di creare movimento e sottolineare esternamente (linee di facciata) l’esistenza dei solai interni. Sono talvolta presenti, nelle facciate degli edifici, i marcapiani, che come si percepisce dal nome, hanno la funzione di sottolineare l’esistenza e posizione dei piani, descrivendo in facciata la scansione orizzontale interna. Nel caso esaminato la stessa funzione risulta assolta dall’orizzontalità dei balconi – frontalini – parapetti, tinteggiati di colore bianco in contrasto con la cortina di mattoni. Allo scopo di chiarire la funzione svolta dai frontalini, si vuole ragionare ipotizzando che i frontalini in questione vertano in condizioni di degrado accentuato, privi del dovuto e omogeneo strato di rifinitura previsto nel progetto e con manifestazione di lesioni e distacchi di intonaco. Considerata la già descritta sensibile presenza di balconi e quindi frontalini, nel fabbricato oggetto di studio, risulterebbe notevolmente compromesso il decoro delle facciate pesantemente rovinate da elementi ripetuti a scansione dell’intero prospetto, causando il consequenziale deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese”. Il Tribunale ha condiviso la conclusione cui è pervenuta la consulente, secondo cui “i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrano a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate”.
Si può pertanto affermare nel caso in esame, la natura condominiale dei frontalini, e conseguentemente veniva confermata la legittimità della delibera impugnata, nella parte in cui ha ripartito le spese del relativo rifacimento fra tutti i condòmini in proporzione del valore delle rispettive proprietà.